Илья Алембаев: «ОКН требуют не «таинства», а профессионального анализа»

Работа с объектами культурного наследия – это всегда вызов, особенно в контексте современных девелоперских задач. Сохранение исторического слоя, ограничительные режимы, плотная регуляторная среда – все это представляется сдерживающим фактором для инвестиций и развития. Однако практика показывает, что грамотная экспертиза и продуманный подход способны не только преодолеть барьеры, но и превратить их в источник конкурентного преимущества.

Эта тема особенно интересна нам, поскольку синергия экспертиз юридической, инжиниринговой, финансовой и урбанистических команд VERSUS позволяет комплексно подойти к вопросам использования памятников и находить эффективные и качественные решения.

В прошлом году Консалтинговая группа VERSUS совместно с ключевыми игроками рынка – архитекторами, инженерами, девелоперами и реставраторами – провела конференцию, посвященную комплексной работе с ОКН. Результатом стал сборник статей «Бизнес в архитектурном наследии», в котором подробно разобраны реальные кейсы, идеи и точки роста при работе с памятниками.

Один из ключевых тезисов конференции: чтобы создать жизнеспособную концепцию на территории ОКН, необходимо сразу учитывать не только архитектурные особенности, но и технические ограничения, правовой режим, перспективы публичных обсуждений, археологические риски, статус участка и многое другое. Спор о том, что является ключевым – стадия концепции или проектирования, – убедительно показал: решения, усиливающие потенциал проекта, могут и должны рождаться на каждом этапе, начиная с предпроектных исследований.

Примеры успешных кейсов показывают: работа с ОКН перестает быть экзотикой и все чаще становится стратегическим выбором для девелопера. Так, в условиях плотной городской застройки использование архитектурного наследия позволяет не только сохранить уникальность среды, но и получить согласования, которые были бы невозможны при новом строительстве. Отдельного внимания заслуживают проекты приспособления ОКН под образовательные учреждения: такие как реконструкция школы на Лермонтовском проспекте, 54 или создание образовательного центра на базе мастерской автомобильного завода «Русский Рено». Эти примеры наглядно демонстрируют, что использование памятников может быть рентабельным и эффективным даже в проектах жилищного строительства.

Рассматривая перспективу развития данного направления, можно отметить, что подобно тому, как несколько лет назад сама необходимость создания девелопером объектов социального назначения воспринималась как обуза и ненужная нагрузка, а сегодня является необходимым элементом формирования качественных сценариев жизни обитателей ЖК и конкурентным преимуществом, использование ОКН может стать важной составляющей формирования качественного девелоперского продукта, позволяющего создавать действительно уникальное предложение для будущих жителей. 

Отдельным вызовом становится интеграция инженерной инфраструктуры: современным зданиям необходимы лифты, вентиляция, системы безопасности. Часто их внедрение невозможно без вторжения в исторические пространства. Один из кейсов сборника описывает решение этой задачи через устройство подвального этажа и вынос коммуникаций за пределы объема здания, при этом с соблюдением археологических и градостроительных регламентов. Петербуржцы также знают примеры нескольких подобных решений, хотя в последние годы они не распространены, в то время как в Москве именно такой проект, в частности, стал лауреатом премии 2023 года «Лучший реализованный проект в области строительства» в номинации «Реставрация и приспособление объектов культурного наследия для современного использования».

На практике все чаще именно тонкие юридические вопросы становятся ключевыми для запуска проекта. Ведь ошибка на стадии согласования зоны охраны или проигнорированный статус выявленного объекта способны остановить реализацию проекта на годы. Именно поэтому для девелопера работа с такими объектами требует нового уровня зрелости – стратегического планирования, диалога с регуляторами и проектной культуры, где юридический, инженерный и архитектурный подход идут рука об руку.

Важно, что ценность подобных решений выходит за рамки отдельного участка. Умение эффективно работать с ОКН становится элементом публичной репутации, позволяет участвовать в проектах ревитализации исторических кварталов и развивать городскую среду. Сегодня мы видим, как формируется новый язык взаимодействия девелопера и города, и в этом языке внимание к наследию становится важной репликой.

Юридические особенности работы с ОКН важны не только в рамках девелоперских проектов. Особенность Петербурга порождает немало случаев, когда заказчиком приспособления является государственная или коммерческая структура, не имеющая глубокой экспертизы в рассматриваемой сфере. 

При этом опыт показывает, что стандартные подходы к рассмотрению вопросов односторонних отказов заказчиков от государственных контрактов, применения мер ответственности к подрядчикам за нарушение обязательств сталкиваются с необходимостью учитывать специфику регулирования, которая может быть неочевидна даже для опытных команд в сегменте «общестроительных работ». При сопровождении споров, связанных с работами на памятниках, формующих комплекс зданий Военно-медицинской академии, а также последовавших за выполнением работ в отношении Ленинградского дома офицеров, особенности, предопределенные законодательством об ОКН, стали подспорьем в судебных стратегиях защиты подрядчика. Роль и статус задания КГИОП, его соотношение с заданием на проектирование в составе контракта, особенности порядка учета пожеланий пользователя в их конфликте с регуляторными требованиями могут создавать не просто благоприятный фон отсутствия недобросовестности исполнителя контракта, а становиться элементами, фактически исключающими основания его гражданско-правовой ответственности. 

Говоря здесь не просто о фактах, которые могут восприниматься как саботаж, направленный на спасение от неустоек, а об особенностях взаимодействия участников процесса, который может и должен выражаться в содержании переписок, документов, оформляющих исполнение контракта, стоит отметить, что профессионализм и глубокое понимание специфики контрактов в отношении ОКН становятся необходимым условием их реализации с сохранением запланированных параметров маржинальности. 

Некоторые примеры, в том числе связанные с объектами воинской принадлежности, которые были реализованы за последние годы в Петербурге, доказывают возможность эффективности подобных проектов для подрядчиков, но не могут быть раскрыты нами на сегодняшний день. 

Что объединяет рассмотренные девелоперские и подрядные сюжеты? В первую очередь – определенный уровень консерватизма участников рынка. 

Работа с памятниками традиционно воспринимается как сложная, трудозатратная и зарегулированная. Однако ОКН – всего лишь одна из особенностей, с которыми регулярно сталкиваются игроки рынка недвижимости. 

Парадокс в том, что, сохраняя свою уникальность, объекты наследия при этом во многом поддаются универсальным подходам. Они требуют не «таинства», а профессионального умения анализировать риски, формулировать допустимые решения и обосновывать их. Юридическая и проектная экспертиза в этой сфере – не самоцель, а инструмент для поиска оптимального баланса между сохранением и развитием.