Комплексному развитию территорий придадут ускорение: Минстрой совершенствует комплексную застройку
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует серьезной донастройки, поэтому законопроект Минстроя об изменении процесса комплексной застройки очень актуален, уверены участники рынка. Но не все положения документа встретили одинаковое одобрение экспертов.
Минстрой РФ разработал законопроект, который существенно меняет порядок реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Он вносит изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы (ГрК и ЖК) и другие законы. Некоторые поправки вызвали серьезные разногласия у опрошенных НСП экспертов.
Четыре шага назад...
Один из наиболее спорных моментов касается участия собственников помещений многоквартирного дома (МКД) в принятии решений о КРТ. Они могут исключить дом из границ КРТ, если успеют принять соответствующее решение на общем собрании собственников (ОСС). Сделать это нужно до того, как будет утверждена документация по планировке территории в целях КРТ.
Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», напоминает, что действующая процедура КРТ жилой застройки (часть 6 статьи 66 ГрК РФ) предусматривает следующие этапы:
- подготовка проекта решения о КРТ жилой застройки и его согласование;
- опубликование проекта решения о КРТ жилой застройки;
- проведение ОСС в домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о КРТ жилой застройки (предельный срок — не менее одного месяца);
- приятие решения о КРТ жилой застройки и его опубликование;
- проведение торгов в целях заключения договора о КРТ жилой застройки;
- заключение договора о КРТ жилой застройки;
- подготовка документации по планировке территории для целей КРТ и ее утверждение;
- мероприятия по реализации документации по планировке территории в целях КРТ.
Сейчас собственники могут исключить МКД из решения о КРТ вплоть до седьмого этапа.
В законопроекте Минстроя такую возможность им оставляют только до начала пятого этапа. А в случае, когда реализация решения о КРТ осуществляется без торгов, — до окончания срока для проведения ОСС, то есть до окончания третьего этапа.
«Здесь налицо ориентированность на инвесторов, которые нуждаются в быстром решении бюрократических вопросов: сокращение сроков минимизирует временные издержки для застройщиков и инвесторов, ускоряет переход к реализации КРТ, так как снижается риск задержек из-за затяжных обсуждений с жителями.»
Однако при сжатых сроках труднее собрать кворум, чтобы ОСС было легитимным, так что собственникам будет сложнее исключить свой дом из КРТ.
«Это неминуемо повлечет социальную напряженность среди жителей МКД. Ощущение навязанного решения и отсутствие диалога могут спровоцировать протестные настроения и коллективные обращения в надзорные органы», — предполагает Екатерина Дятлова.
С ней не согласен Станислав Шульженко, руководитель направления КРТ федерального девелопера GloraX.
Срок для исключения МКД из КРТ станет меньше, соглашается он, но на правах жильцов это не скажется, поскольку законопроект Минстроя «ориентирует на более качественную подготовку органами власти решений о КРТ жилой застройки», стимулирует чиновников тщательнее готовить внеочередные собрания собственников МКД.
«Норма и практика исключения МКД из КРТ после проведения торгов и до утверждения документации по планировке территории уже при наличии заключенного договора о КРТ, по сути, является изменением предмета торгов, имеющим существенное значение для определения цены на торгах, и существенно тормозит реализацию проектов КРТ жилой застройки.»
По его мнению, законопроект не ограничивает права собственников, а упорядочивает механизм КРТ.
Юлия Вязовая, помощник юриста консалтинговой группы VERSUS, считает, что действующий порядок исключения дома из зоны КРТ требует изменений, так как он несет значительные риски для застройщика. До принятия документов по планировке территории застройщик обычно уже понес значительные затраты на участие в торгах, создание проекта, разработку самой документации и прочие. Но если собственники исключат дом из границ КРТ, то это потребует существенной переработки проекта или вовсе сделает его нецелесообразным, отмечает Юлия Вязовая.
«Предлагаемые изменения снижают риски застройщика, позволят ему более целостно оценить привлекательность проекта при принятии решения об участии в торгах на право заключения договора о КРТ.»
Плюсом эксперт считает и предложенное Минстроем требование, чтобы ОСС инициировалось уполномоченным органом. Сейчас закон допускает такую возможность, но это не обязательно. Собственники часто пассивны, и не спешат созывать собрание. Новый вариант особенно важен для тех регионов, где молчание жителей означает согласие на КРТ.
С другой стороны, в этом же блоке следовало бы решить еще одну проблему, добавляет Юлия Вязовая. Чтобы понимать, выходить или нет из КРТ, жители хотят наверняка знать условия, предлагаемые застройщиком: сколько дополнительных метров они получат при предоставлении другого жилья (сверх законной нормы), как возмещаются расходы на переезд, компенсируется ли временное жилье и т.д.
Сейчас закон не предусматривает твердой юридической фиксации таких договоренностей между собственниками и застройщиком. Поэтому есть риск, что девелопер изменит ранее обозначенные условия, когда собственники уже не смогут влиять на процесс. И законопроект Минстроя никак не касается этого пробела, говорит Юлия Вязовая.
Чиновники найдут собственников
Еще одна дискуссионная новелла законопроекта связана с предлагаемым дополнением статьи 32.1 ЖК РФ. Его суть такова: если в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях жилых помещений в МКД, попадающем в зону комплексной застройки, то, по мнению Минстроя, уполномоченный орган должен заняться поисками таких собственников. В случае неудачи следует через суд закрепить помещение за субъектом РФ или муниципалитетом.
Через какое-то время потерянные собственники могут обнаружиться. Тогда законопроект предлагает компенсировать им стоимость недвижимости за счет застройщика или из казны.
Юлия Вязовая видит в предложенной Минстроем норме риск: она «может быть воспринята многими гражданами как посягательство на незыблемое право собственности».
Другие эксперты отмечают пользу поправки Минстроя.
«Проблема самостоятельного поиска собственников достаточно распространена. Раньше застройщик или заинтересованное лицо зачастую были вынуждены своими силами разыскивать таких собственников, а безуспешный поиск не позволял приступать к реализации проекта. В случае принятия законопроекта такая проблема будет решена», — рассуждает Екатерина Дятлова.
«Проект логично распространяет на КРТ порядок выявления собственников объектов недвижимости, которые подлежат изъятию для публичных нужд, установленный ст.56.5. Земельного кодекса РФ. Гарантии прав отсутствующих собственников при этом сохраняются», — добавляет Станислав Шульженко. Полагая при этом, что стоило бы «более четко прописать порядок и сроки предоставления такого равноценного возмещения правообладателям».
Привлекательные поправки
А вот норма законопроекта о внесении изменений в генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не вызвала споров.
«Проект предусматривает внесение изменений в генплан и ПЗЗ при реализации проектов КРТ как по инициативе органов власти, так и по инициативе правообладателей (возвращает ранее существовавшую норму), устанавливает сроки внесения таких изменений (не позднее чем 90 дней) и тем самым решает острейшую для застройщиков проблему, когда необходимые для реализации проекта КРТ изменения более года не вносятся органами власти», — говорит Станислав Шульженко. По его мнению, следовало бы продлить срок внесения изменений до 200 дней.
Предлагаемые изменения увеличивают привлекательность КРТ по инициативе правообладателей, считает Юлия Вязовая. «Именно таким и хотели видеть КРТ по инициативе правообладателей девелоперы начиная с его появления в 2020 году», — уверена она.
Увеличить привлекательность КРТ по инициативе правообладателей призвана и поправка в части вовлекаемых в него публичных земель, отмечает она. Сейчас допускается вовлекать только участки, смежные с территорией правообладателей, чтобы разместить на них различную инфраструктуру.
Минстрой предлагает включать также земли, находились в смежных с территорией правообладателей кварталах и микрорайонах. Причем на них строить не только дороги, инженерию и соцобъекты, но и благоустраивать эти участки, размещать на них рекреационные зоны.
«Такие формулировки открывают достаточно большой простор для фантазии, а вместе с ним, очевидно, будут привлекать и повышенное внимание ФАС, если в результате их применения без торгов на публичной земле будут возникать коммерческие функции. С интересом будем наблюдать, войдут ли данные нормы в таком виде в итоговую редакцию законопроекта», — комментирует Юлия Вязовая.
«В этой части изменение безусловно важно, поскольку позволяет инвесторам получить недостающую территорию, необходимую для соблюдения обеспеченности населения элементами благоустройства и территориями рекреационного назначения», — считает Екатерина Дятлова.
Несмотря на разногласия, эксперты считают, что инициатива Минстроя положительна для развития девелопмента.
«Предложенные изменения готовились при активном участии профессионального экспертного сообщества. Оцениваю предлагаемый Минстроем России проект позитивно как своевременный и позволяющий устранить существенную неопределенность при реализации проектов КРТ как по инициативе органов власти, так и по инициативе правообладателей», — резюмирует Станислав Шульженко.