В Ленобласти — смена лидера по ценам на новостройки: Ломоносовский район впервые обогнал Всеволожский
Ломоносовский район к августу 2025 года впервые вышел в лидеры Ленобласти по ценам на квартиры. Лидер по продажам новостроек в Петербурге – Приморский район. О том, как распределяется реальный спрос по новостройкам, полезно знать не только инвесторам, но и обычным клиентам.
В Ломоносовском районе ЛО на первичном рынке жилья зафиксирована средняя цена предложения в 171 тысячу за «квадрат». Разница со Всеволожским – всего в тысячу рублей (0,5%), но важен тренд. Те, кто купил «на старте» недорогое жилье в Новоселье или Лаголово – оказались «в плюсе». (Если, например, надумают продавать).
Лидер по продажам новостроек в Петербурге – Приморский район: по данным платформы bnMAP.pro, здесь в 2024 году заключили 15 922 ДДУ. На втором месте – Невский район, на третьем Московский. Сказывается благотворное влияние залива? Версия известная, но пока не доказанная. (Данные за первое полугодие 2025-го мы пока не приводим – они неполны. Но распределение спроса по районам в основном сохранилось).
На последних строчках – меньше всего сделок – Колпинский с Калининским и дорогая Петроградская сторона. Здесь все без сюрпризов.
В Петербурге за прошлый год (2024-й к 2023-му) спрос по ДДУ просел на 21%, в пригородных районах на 12%, в области – на 15%.
По ценам: лидер, в Петербурге, как и ожидали эксперты – Василеостровский: 357 тысяч рублей за кв. м. (Фрунзенский близко, но там всего один проект, ЖК «Гранат», рано говорить о тренде и «среднем уровне»). Причем именно Васильевский остров заметнее других «прыгнул» за год: плюс 14,6% с июля 2024-го. Увеличивается доля проектов бизнес-класса, приходят известные федеральные девелоперы («Брусника»). Здесь складывается местный «Лонг-Айленд»; не исключено, как предсказывает директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин, по такой же траектории будет развиваться и Кронштадт.
На втором месте по ценам на первичку – Московский (304 тыс. руб.), на третьем – как раз Кронштадт. Самый дешевый из городских районов – Выборгский, немногим дороже ЖК в Красносельском.
Изменения за год в группе лидеров – никаких, в нижней части рейтинга то же самое. В целом цены в городских «спальниках» за год выросли на 11,1%. Это рынок, и он учитывает все, даже каприсы согласований АГО и причуды градкомиссии, где согласуют один проект из трех, видимо, методом лотереи.
В предыдущих обзорах мы акцентировали внимание читателей на том, что в период кризиса предложение и спрос смещаются в пригородные районы. В основе все подтвердилось: доля сделок в четырех административно-подчиненных районах за три года выросла с 8 до 19,5%. И перестала расти.
Этот тренд стабилизировался, дальше – социалка, транспорт, и только потом – новые проекты. Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров уверен, что сейчас правильная тактика – освоение построенных кварталов, работа с социальными объектами и др. Запуск новых ЖК, даже в популярном и востребованном пригороде, остается крайне рискованным предприятием.
В Ленобласти со сменой лидера других важных перемен нет: предложение подрастает, цены плавно увеличиваются, но умереннее, чем в городе: плюс 8,5% за год. На господдержку больше никто не рассчитывает, оптимисты ссылаются на вице-премьера Марата Хуснуллина, который выразил уверенность, что полгода строители еще протянут.
Девелоперы, в условиях жесткой конкуренции и падения спроса, шлифуют продукт. Не из стремления к совершенству, а потому что им некуда деваться.
Выход Ломоносовского на первое место вроде бы косвенно подтверждает: «продвинутые» девелоперы, с акцентами на «социалке» и общественных пространствах (ГК «Едино», «Самолет», ГК «А101», ГК «Трест» и др.) обыгрывают более традиционных застройщиков из Мурино, Янино или Бугров. Вопрос лишь в том, сколько квартир им удастся продать по «новым» ценам. Осень в регионе будет жаркой.
Комментарий NSP.RU: «Отступление об умном…»
Насколько известно редакции NSP, спрос по районам в сегменте договоров долевого участия (ДДУ) никто, кроме bnMAP.pro, не считает от слова «совсем».
Большие платформы (ЦИАН, «Авито», «Яндекс Недвижимость») могут изредка рассуждать о динамике спроса – плюс 20%, минус 15%, но они будут считать не сделки, а, например, запросы на покупку. (Пообещать – еще не значит жениться: по заявкам-то у нас и с демографией все в ажуре).
Данные Росреестра по ДДУ более корректны, это и впрямь спрос, с включением апартов, кладовых и машиномест. Но! По районам этих цифр вы не найдете, только по городу в целом. В городе Управление Росреестра и Смольный никак не могу договориться о границах: административные не совпадают с реестровыми, а значит – возникают вопросы, куда отнести тут или иной ЖК?
По области такие цифры (ДДУ по районам) вроде бы тоже не публиковались; редакция NSP направила запрос. Такие сведения, конечно, добывают консалтинговые фирмы, но за отдельные деньги. И не публикуют: с чего бы заказчику делиться оплаченными данными с широкой публикой?
Есть еще дополнительные факторы: хорошо бы учитывать масштаб. Например, Приморский район – 715 тыс. человек, на 108 кв. км. А Колпинский – 190 тысяч, на 102 кв. км. Связан ли спрос с количеством граждан? Не факт. С площадью? Косвенно. С количеством новостроек? Непременно, но не всегда напрямую.
«Ну, и зачем бы мне это?» – спросит вдумчивый читатель. Чтобы что? Ну, как вам сказать. Допустим, вы решили купить (или продать) «единичку» во Фрунзенском районе, в «новой вторичке». А там сделок по ДДУ нет вовсе, в 2023 году в районе не было ни одной новостройки, в 2024 появилась одна (РСТИ, ЖК «Гранат»). Это что означает – нет спроса? Или наоборот – дефицит предложения и конкурентный рынок – впору аукционы устраивать? Нам кажется, потенциальному покупателю полезно это знать.
Пособирав информацию (понаторев в теме), такой клиент может сэкономить на услугах риэлтора или хотя бы оценщика. Хотя генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов советует рассматривать первый вариант с крайней осторожностью: нередко такая «экономия» – прямой путь к разорению. Слишком много нюансов. Редакция согласна. Лучше читайте NSP. Это пока бесплатно.