Комплексное развитие территорий как точка роста для регионов: ключевые аспекты и перспективы

Адвокат, старший партнер консалтинговой группы Versus и модератор сессии Данил Подшивалов отметил, что идее комплексного развития в современной России уже 20 лет. Все начиналось с развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного освоения территории (КОТ), потом появилось комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ), а теперь это КРТ, которое подразделяется на виды. 

При постоянном взаимодействии девелоперов, гражданского сообщества, федеральных и региональных органов власти было сформулировано развитое понятное регулирование, поддерживающее баланс интересов всех сторон. Тем не менее на сегодня остается множество проблем: от простых (где брать деньги на то, чтобы застройка была действительно комплексной) до философских (что из себя представляет эта комплексность и как она должна выглядеть: идет ли речь лишь о школах, дорогах и другой необходимой инфраструктуре или о чем-то более сложном). 

Командная работа 

Андрей Басов, вице-президент АО «Страна Девелопмент», поделился обширным практическим опытом, начиная с механизма развития застроенных территорий, в рамках которого компания реализовала три проекта. Он отметил, что доработка механизма КРТ федеральными властями позволила застройщикам более точно просчитывать экономику проектов и понимать сроки их реализации. Андрей Басов особо выделил преимущества КРТ для публичной стороны: экономия бюджета на расселение, его пополнение через аукционы, создание рабочих мест.

Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО», акцентировала внимание на том, что основная сложность и коммерческий риск в проектах КРТ лежат внутри самой территории. Она подчеркнула значимость оценки экономического потенциала и выявления факторов, способных запустить «спираль экономики» внутри территории. Главным вызовом для девелопера, по мнению г-жи Степановой, является синхронизация темпов денежных потоков. Девелоперу приходится нести значительные затраты на первоначальную разработку концепции, переселение и освобождение территории. Затем начинается дорогостоящее строительство инфраструктуры. Этот необходимый, но капиталоемкий цикл предшествует старту продаж и первым поступлениям на эскроу-счета, что создает финансовый разрыв, требующий особого внимания к структурированию проекта. Успешная реализация крупных проектов КРТ всегда является результатом командной работы с публичным партнером, уверена Елена Степанова.

Дмитрий Рябов, председатель совета директоров федерального застройщика DARS, поддержал оптимистичный взгляд на экономику КРТ. Несмотря на высокую ключевую ставку и спад продаж, он считает, что стартовая нагрузка в КРТ-проектах существенно ниже и понятнее по сравнению с другими механизмами. Он отметил, что проекты КРТ, как правило, имеют меньше неопределенности, поскольку набор необходимой инфраструктуры определяется властями заранее, а «правила игры» по ходу реализации проекта не меняются кардинально. В связи с этим на входе механизм КРТ представляется перспективным и интересным. 

Преодоление вызовов 

Серьезная дискуссия о таком инструменте, как КРТ, невозможна без участия института развития. Софья Пуликовская, директор по развитию регионального бизнеса АО «ДОМ.РФ», подчеркнула роль «ДОМ.РФ» как площадки для диалога между застройщиками, регионами и жителями. Эта организация активно предлагает девелоперам различные инструменты «инфраструктурного меню» (включая инфраструктурные облигации), чтобы нивелировать несовпадение бюджетного цикла региона и инвестиционно-строительного цикла КРТ. 

Андрей Басов подтвердил эффективность сотрудничества с «ДОМ.РФ», отметив его роль «надежного оператора», который помогает ускорить реализацию проектов и положительно влияет на финансовую модель.

Г-н Басов также остановился на типичных проблемах, сопровождающих КРТ. Среди них – незарегистрированные объекты и земельные участки, права на которые застройщикам часто приходится оформлять за собственников. Есть сложности и с запретами на регистрационные действия из-за обременений. Однако Росреестр и другие субъекты идут навстречу девелоперам путем переноса указанных ограничений на вновь приобретенные объекты. Андрей Басов рассказал и про неожиданные социальные вызовы, возникающие на пути реализации проектов. 

Он также подчеркнул, что регионам следует более осознанно подходить к оптимальной нагрузке на КРТ, чтобы проекты были в принципе реализуемы.  

Добрососедство – двигатель продаж 

Оксана Моисеева, заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101», представила уникальный опыт создания «молодой Москвы». Она особо выделила колоссальную поддержку города, выразившуюся в триллионных вложениях на развитие транспортной инфраструктуры. Сама ГК «А101» придерживается принципов устойчивого развития и реализует принцип «15-минутного города», где все объекты находятся в шаговой доступности. 

Оксана Моисеева рассказала о проекте «Прокшино» как хорошем примере КРТ, где сосредоточены жилой комплекс, бизнес-квартал и спортивно-событийный кластер. Причем все перечисленное находится в шаговой доступности от станции метро. 

ГК «А101» оставляет за собой 30% коммерческой недвижимости, чтобы контролировать ее функционал, особенно в социальной сфере, а также в рамках поддержки малого и среднего бизнеса. Это позволяет контролировать арендные ставки, обеспечивая устойчивый рост стоимости территории в долгосрочной перспективе. Кроме того, «А101» активно развивает сообщества, способствуя формированию добрососедства. Именно оно, по словам г-жи Моисеевой, является двигателем продаж: человек доверяет человеку и любит место, где он живет.  

Стратегия и мастер-планы 

Важнейшим элементом, обеспечивающим комплексность и продуманность развития территорий, выступает мастер-планирование. Иван Курячий, управляющий партнер ООО «Новая земля», отметил, что на данный момент планируется разработка 200 мастер-планов городов. В рамках этой работы важно проанализировать потенциальные площадки, подготовить их обоснование, описать дорожные карты и иное. Такой подход позволит мыслить в масштабе города, агломерации, а не отдельного участка. 

Александр Холоднов, генеральный директор аналитического и проектного центра Urban Pro считает мастер-план площадкой для диалога между всеми участниками проектов КРТ, включая не только представителей власти и застройщиков, но и градообразующие предприятия. Многосторонний диалог позволяет учесть интересы каждой стороны, добиться взаимных обязательств. Подобное взаимодействие формирует основу долгосрочного сотрудничества, что важно для масштабных проектов КРТ. 

Сам же термин КРТ Александр Холоднов определил как «точку роста».   

Тупиковая модель  

Иван Курячий подчеркнул стратегическую необходимость использования инструмента КРТ. Он отметил, что российские города последние десятилетия «росли вширь в несколько раз быстрее, чем росли их население и бюджеты». 

Модель экстенсивного роста, по его словам, приводила к «размазыванию ресурсов все более и более тонким слоем по территории».

В этом контексте г-н Курячий четко обозначил роль КРТ как инструмента трансформации. Это механизм, который позволит перейти от экстенсивного развития к эффективному, максимально раскрывая потенциал уже застроенных территорий и повышая качество жизни на них. Он также обратил внимание на важность учета существующей инфраструктуры при поиске площадки под развитие в регионах.  

Партнерство на доверии 

Успешная реализация масштабных проектов КРТ невозможна без выстраивания эффективного партнерства между всеми заинтересованными сторонами. Елена Степанова сформулировала три ключевых принципа такого взаимодействия, назвав их «3 Д»: долгосрочность, доверие и договороспособность. По ее мнению, именно эти качества дают синергию, которая приводит к желаемому результату в сложных проектах КРТ. 

Наталья Тимохина, сооснователь программы «Девелоперы.РФ», развила тезис о коллективной работе: «Великие дела не делаются в одиночку». Эксперт представила рейтинг городских территорий Urban Hub, идея которого заключается в нахождении ценных синергий. Один из примеров – винный город в Геленджике. Сам рейтинг, базирующийся на 186 критериях, выявит лучшие практики, делая их участников интересными партнерами. Проект приглашает лидеров отрасли к участию в выработке метрик для запуска рейтинга, чтобы он был передовым, полезным и объективным. 

От освоения к осмыслению 

Дискуссия подтвердила, что КРТ является стратегическим инструментом, трансформирующим подходы к городскому развитию. Отмечена эволюция КРТ от простого освоения к комплексному осмыслению пространства, учитывающему не только экономику, но и качество жизни. Спикеры подчеркнули критическую роль финансовой модели, синхронизации денежных потоков и поддержки институтов развития. Особое внимание нужно уделить стратегическому мастер-планированию, переходу от экстенсивного к эффективному развитию городов и выстраиванию доверительного партнерства между властью, девелоперами и градообразующими предприятиями. КРТ рассматривается как механизм создания «городов, в которых хочется жить», требующий особой ответственности. Инициативы, подобные рейтингу Urban Hub, призваны выявлять и распространять лучшие практики синергии. Успех КРТ зависит от баланса интересов, инновационных подходов и готовности к совместному созиданию.