Перспективы Лиговского проспекта: как ВСМ может изменить спрос на недвижимость

Лиговский проспект – одна из главных транспортных магистралей Петербурга; и связывает исторический центр (от площади Восстания) с южной частью города. В районе Лиговки расположены два крупных хаба: Московский железнодорожный вокзал, а рядом с Обводным каналом – автовокзал.

Обустройство еще одного ж.д. вокзала – для ВСМ – с дополнительной станцией метро предполагает изменение локального спроса на недвижимость. Пока не очевидно, насколько сильно может трансформироваться нынешнее разнородное окружение проспекта. Часть участков и зданий уже обозначены к изъятию, однако каких-либо значимых "передвижек" еще не наблюдается. Паники нет, как и ажиотажа. Однако инвесторы, разумеется, уже присматриваются. 

Купят ли москвичи жилье у ВСМ? 

По оценкам экспертов, москвичи уже начали подбирать здесь жилье и апартаменты для собственного проживания, в качестве "второго дома". Особенно это заметно в высокобюджетных проектах. «Например, в нашем проекте «МИРЪ» доля покупателей из Москвы достаточно высокая – 8%, – отметил вице-президент по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Есть спрос на недвижимость на Лиговском проспекте и среди специалистов, часто приезжающих в командировки из других регионов. Обычно им нужна небольшая квартира, условно для “пиджака. Они чаще всего интересуются проектами ниже Обводного канала. Сейчас доля иногородних покупателей там достаточно высокая – 36%».

Однако директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева считает, что влияние строительства вокзала ВСМ на стоимость и спрос жилья в районе Лиговки, вероятней всего, будет минимальным в ближайшей и среднесрочной перспективе. Это обусловлено тем, что качество жилого фонда в непосредственной близости от планируемой стройки не является высоким. 

«Текущая ситуация на рынке демонстрирует умеренную динамику, – прокомментировала эксперт. – На конец мая 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 322 тыс. рублей. С начала года показатель цены в локации увеличился всего лишь на 1,2%. Если же говорить про перспективы развития локации в будущем, то основной драйвер развития может быть связан с общественно-деловой функцией. Комплексное развитие территории станет ключевым фактором роста, что, в свою очередь, повлияет на спрос жилья среди иногородних покупателей».

По мнению руководителя архитектурной мастерской FUTURA-Architects Олега Манова, строительство ВСМ даст импульс не только развитию экономики локации, но и повысит качество жизни. Рядом могут обустроить стоянки-накопители для такси, автоперроны для туристических автобусов, к ним будут вести пешеходные мосты.  

«Вокзал ВСМ может и архитектурно обогатить место, – добавил он. – Учитывая, что по планам ж.д. комплекс утоплен вглубь, за “Галереей” и Московским вокзалом, и не выходит на красные линии главных улиц города, то такой объект может стать удачным вкраплением современной архитектуры в облик города. Думаю, тут логично пришелся бы стиль “стримлайн”, который вдохновлен как раз скоростью – поездами и самолетами»

Заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин полагает, что далеко не все будут рады строительству ВСМ. Как правило, многие горожане, наоборот, не хотят находиться в зоне влияния какого-либо вокзала, потому что такие объекты обычно очень многолюдны. Слишком шумно, много движения и менее безопасно. «С другой стороны, – уточняет эксперт, – это привлечет инвесторов, потому что объекты посуточной аренды будут очень востребованы. Сейчас на Лиговском проспекте и так много предложений посуточной аренды, но как только появится такой объект, количество предложений еще вырастет. Поэтому спрос на покупку жилой недвижимости будет стабильно высоким». 

Что ждет офисы рядом с ВСМ? 

По данным Nikoliers, в пешей доступности (не более 20 минут) от локации, где планируется строительство вокзала для ВСМ, расположены 34 качественных бизнес-центра общей арендопригодной площадью около 185 тыс. кв. м. Из них десять объектов относятся к классу А (всего 74 тыс. кв. м), а 24 – к классу В (всего 111,3 тыс. кв. м).

«На самом месте строительства нового вокзала нет качественных офисных помещений. В основном здесь расположены складские и торговые объекты, поэтому говорить о массовом переселении качественных офисных арендаторов не приходится», – заметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Алексей Петров.

По данным IBC Real Estate, на май 2025 года в районе Лиговского проспекта запрашиваемые ставки аренды на офисные объекты класса А составляют порядка 3,6 тыс. руб./кв. м в месяц (включая НДС и OPEX, без учета коммунальные услуги). При этом офисные помещения класса А с отделкой могут сдаваться и по 5 тыс. рублей за "квадрат". В классе В – это 3,24 тыс. рублей.

«Район будущего вокзала ВСМ в Петербурге станет точкой роста, но потребует грамотного планирования. Если власти и инвесторы учтут транспортные, социальные и экологические аспекты, локация превратится в современный и удобный хаб. Тем не менее есть ощущение, что загруженность Лиговского проспекта в этой части только увеличится», – считает руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Петербурге Максим Мартынов.

Директор департамента корпоративных услуг и продаж и партнер компании Maris Нелли Алейникова указывает, что коммерческая недвижимость в районе Лиговского пр., 50 (в зоне строящейся ВСМ) всегда будет пользоваться спросом среди арендаторов. Но стоимость аренды вряд ли вырастет только из-за ВСМ, скорее удорожание в этой локации будет зависеть от качества самих офисный помещений и рыночных показателей.

"С точки зрения рынка долгосрочной классической офисной аренды, открытие нового вокзала не окажет существенного влияния на рост ставок, – считает партнер и  руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова. – Рынок коворкингов, ориентированных на физлиц, вероятно также почувствует рост спроса со стороны командировочных и тех, кому необходимы рабочие пространства для встреч. Новый вокзал ВСМ откроется рядом с Московским, и его влияние будет заметнее на сегмент апарт-отелей".

Гостиничный сегмент ожидает реконцепция и реконструкция 

На участке у Лиговского проспекта от Гончарной до Транспортного переулка сейчас работают по меньшей мере пять средств размещения – комплексов апартаментов и классических отелей – с номерным фондом от 12 до 200 с лишним юнитов. У участников рынка есть опасение, что для расчистки территории часть местных построек пустят под снос с компенсацией собственникам убытков. Дома, расположенные немного южнее – в сторону Транспортного переулка – могут уцелеть. Но в течение минимум трех последующих лет их обитателям придется соседствовать с крупной стройкой.

«Безусловно, это не обрадует постояльцев, а еще больше – отельеров и инвесторов этих гостиниц, – рассуждает основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов. – Из-за падения спроса отелям придется демпинговать. Снижение арендных ставок окажется для собственников неприятным бременем, в особенности с учетом введенного недавно туристического налога и повышения стоимости услуг рабочего персонала. К тому же отдельные гостиницы в этой локации открылись годом ранее, только набирают популярность и на этапе раскрутки уже прибегают к демпингу».

Управляющий директор сети апарт-отелей Vertical Раиль Муфазданов сомневается, что без существенного увеличения трафика в данной локации можно ожидать какого-либо значительного роста стоимости аренды в отелях и апартаментах. «Другое дело, что создание вокзала для поездов ВСМ может изменить портрет гостя прибывающего по железной дороге. С учетом ранее озвученной стоимости билета, можно предположить, что более платежеспособная аудитория потребует большего количества средств размещений в категориях 4 и 5 звезд. Поэтому можно ожидать реконцепции части отельных объектов и появления более премиальных сетей», – добавил эксперт.

По мнению директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игоря Кокорева, достаточно высокая плотность застройки окружения терминала усложнит создание новых офисных или гостиничных объектов, но может простимулировать проекты реконструкции исторических зданий.

"Близость ВСМ создаст принципиально новый «пояс комфорта» с соответствующим увеличением чека, – уверен партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин. – С увеличением турпотока возрастет не только стоимость недвижимости в заданной локации. Упростится доступ к более широкому ритейловому ассортименту".