Квартиры на вторичном рынке Петербурга за первый квартал 2025 года подорожали на 2,6%
На петербургском рынке за год заметнее других типов жилья подорожали студии: плюс 9,2%. Средняя цена сделки в целом – 12 млн рублей.
За 2024 год цены на вторичном рынке Петербурга почти не изменились. В октябре индекс цен вернулся к уровню начала года. В декабре средняя цена «квадрата» готового жилья превысила знаковый уровень 200 тыс. рублей и в 2025 году продолжала расти. Сейчас средняя цена составляет 206 319 рублей. За год цены выросли на 3,9% (табл. 1).
Отставание «вторички» от средних по региону цен на новостройки за год возросло с 5 до 7%, а по сравнению с ценами на новостройки в спальных районах города разрыв увеличился с 25 до 28%.
В марте ценовой рост замедлился. Подорожали самые маленькие и самые большие квартиры. За год стали дороже все типы квартир, в лидерах студии – плюс 9,2%. (См. табл. 2).
По данным портала «МирКвартир», средний бюджет сделки с готовым жильем в Петербурге – 12 млн рублей.
За первый квартал квартиры стали дороже в десяти из тринадцати городских районов. В шести районах цена «квадрата» превышает 200 тыс. рублей. (См. табл. 3). Самый дорогой район – Василеостровский, за ним следуюи Московский и Приморский. На нижних строках рейтинга – Красногвардейский и Кировский районы, менее 180 тыс. рублей.
За двенадцать месяцев квартиры стали дороже во всех категориях домов кроме панельных пятиэтажек. Наиболее заметно подорожание в «сталинках», старом фонде и в современных кирпично-монолитных домах (табл. 4). Любопытно, что «новая вторичка» (квартиры в домах, построенных за последние 20 лет) дорожает медленнее, чем «сталинки».
В структуре предложения за год уменьшилась доля однокомнатных квартир, стало больше трехкомнатных. При этом квартиры с числом комнат не более трех составляют 86% предложения (табл. 8). Увеличилась доля наиболее представительных Приморского и Выборгского районов (20 и 19% соответственно)
Ценовой обзор не затрагивает квартиры, расположенные на первом этаже. Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости».
Мнения экспертов
Сергей Козлов, директор офиса «Адвекс на Академической»:
– Главной причиной повышения цен на вторичном рынке стала отмена массовой льготной ипотеки. Финансовые условия приобретения квартир на первичном и на вторичном рынке отчасти выровнялись. Новостройки – за исключением семейной ипотеки – потеряли явное преимущество. К июлю 2024 года цены на первичном рынке были на 20-30% выше, чем на готовое жилье. И часть спроса переключилась на вторичный рынок.
Второй фактор. В течение лета прошлого года произошло снижение количества квартир, предлагаемых на продажу в Петербурге. Эта тенденция наблюдалась до сентября-октября 2024-го, затем объем предложения стабилизировался.
Третий момент. Из-за того, что ставка по депозитам и ключевая ставка ЦБ значительно выросли, собственники стали реже соглашаться на торг, что привело к дополнительному оттоку квартир с рынка.
Отчасти повлиял «поздний ажиотаж: примерно с ноября 2024 года и до середины февраля 2025-го спрос на рынке был на 20-25% выше, чем в начале позапрошлой осени. Местами наблюдался дефицит предложения. Последние полтора-два месяца спрос и предложение сбалансированы, рынок пребывает в хрупком равновесии. Как только ключевая ставка начнет двигаться вниз, это немедленно приведет к увеличению спроса и росту цен.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Одна из возможных причин – увеличение расходов государства в четвертого квартале 2024 года в 1,5 раза. Деньги разошлись по рукам, часть пошла на рынок недвижимости.
Кроме того, с октября 2024 года по январь 2025-го ежемесячно количество объектов в рекламе убывало в среднем на 5%. Продаются в первую очередь объекты по адекватной цене. Время экспозиции таких объектов не превышает два недели. Следовательно, они не успевают отразится в статистике.
От общего количества продаваемых объектов 40% составляют однокомнатные и студии. Многие продавцы в сданных домах пытаются продавать их по цене застройщика, в итоге объекты подолгу остаются в рекламе, что так же отражается на статистике.
Новые продавцы, выставляя объект в рекламу, ориентируются на другие объявления, и получается «снежный ком: каждый вновь пришедший на рынок продавец оценивает свою квартиру по цене самого дорого аналога.
В марте-апреле 2025 года я заметил снижение активности покупателей. Сокращение объектов в рекламе остановилось, а в марте студий в рекламе прибавилось на 28%, однокомнатных на 4%.