Наталия Верёвкина: «Минимальный гарантийный срок для объекта долевого имущества (помещения) снижен...»

В 2024 году в статью 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (закон 214-ФЗ) были внесены изменения, связанные с условиями предоставляемых застройщиком гарантий качества. Минимальный гарантийный срок для объекта долевого имущества (помещения) снижен с 5 до 3 лет. Соответствующие поправки вступили в силу с 01.09.2024. Согласно разъяснениям Минстроя России с указанной даты новые договоры участия в долевом строительстве в рамках одного проекта строительства могут содержать уменьшенный гарантийный срок. Кроме того, законодателем введены нормы о гарантиях на результаты производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки (далее – результаты отделки). 

Таким образом, законодательно урегулированы сроки гарантии на три категории объектов: помещение без входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и результаты отделки. Минимальный срок гарантии, который устанавливается в договоре участия в долевом строительстве на помещения, технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав общего имущества, составляет 3 года, на результаты отделки – 1 год.

В отношении помещений и результатов отделки гарантийные сроки исчисляются с момента передачи помещения дольщику. Гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества, отсчитывается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом срок гарантии на иное общее имущество законодательно не установлен. Этот пробел в судебной практике ранее был устранен определением Верховного суда РФ от 17.07.2020 года № 305-ЭС19-20516(5). Поясняя отмеченные выше различия в исчислении гарантийных сроков, Верховный суд РФ указал, что  «подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование. Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет)».

Тем самым ВС РФ определил начало исчисления гарантийного срока для общего имущества с момента передачи первого помещения. Однако в отличие от технологического и инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества, гарантийный срок на которое составляет три года, для иного общего имущества суд определил длительность такого срока – 5 лет, приравняв к сроку для помещений (по состоянию на июль 2020 года).

В настоящее время, с учетом изменений об уменьшении гарантийного срока для помещений до 3 лет, новая судебная практика в отношении общего имущества не сформирована. Вероятно, будет применяться по аналогии 3-летний гарантийный срок.

Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, могут быть предъявлены в суд или застройщику при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Согласно буквальному толкованию закона 214-ФЗ обратиться с требованием вправе только участник долевого строительства. 

Вместе с тем судебной практикой установлено, что полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) также обладает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Это не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски (см. приведенное выше определение Верховного суда РФ). Кроме того, Верховным судом РФ также урегулирована ситуация, когда помещение, приобретенное по договору участия в долевом строительстве, впоследствии отчуждается третьему лицу. Как следует из Определения от 21.03.2018 № 304-ЭС17-18668, гарантийный срок устанавливается на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственником или стороной долевого участия в строительстве.