В Петербурге начинаются обсуждения проекта Правил землепользования и застройки: как изучать этот документ
С 9 по 15 апреля 2025 года петербуржцы смогут направить предложения и замечания по проекту Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Это – часть процедуры общественных обсуждений.
Что такое Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга
Правила землепользования и застройки – один из двух основных документов, регулирующий использование каждого конкретного земельного участка. ПЗЗ представляют из себя набор карт – каждая со своей тематикой. Изучая их, можно понять, что можно, а что нельзя строить на интересующем конкретном участке, какова там допустимая высота, какие есть ограничения и т.п.
Где скачать обновления в ПЗЗ Петербурга
Документация выложена на ФГИС.ТП. А с 9 по 15 апреля 2025 года проект будет также доступен на сайте комитета по градостроительству и архитектуре.
Из чего состоят ПЗЗ Петербурга
- Приложение 1: содержит общие правила применения ПЗЗ, список территориальных зон, исключения и ограничения и проч.
- Приложение 2: это карта с территориальными зонами, где каждый квартал подписан определенным буквенным сочетанием, обозначающим территориальную зону. Разобравшись, какие зоны назначены для интересующего надела, стоит открыть приложение 7 и в нем найти регламент этой зоны.
Поясним на примере: яхт-клуб на Петровской косе, о котором NSP неоднократно писала, по проекту ПЗЗ попадает в зону ТР1-2 (ниже скриншот из проекта ПЗЗ). ТР1-2 – зона отдыха, объектов физической культуры и спорта. В приложении 7 находим регламент этой зоны и видим, что тут можно возводить причалы, спортивные сооружения и т.п. А вот гостиницы и культурно-досуговые заведения уже попадают в категорию условно-разрешенных.
- Приложение 3: карта с зонами высотности. Тут указана допустимая высота застройки для каждого участка. Для понимания: "в среднем" высота одного этажа с перекрытиями составляет 3-3,5 метра.
- Приложение 4: содержит список различных ограничений застройки (зоны рядом с аэропортами, водоохранные зоны, особо охраняемые природные территории и проч). Это ограничения, которые регулируются не ПЗЗ, а другими нормативно-правовыми актами.
- Приложение 5: показывает утвержденные границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города, границы территорий объектов культурного наследия. Утверждены 820-м законом Санкт-Петербурга. Последние изменения в него внесены в 2025 году.
- Приложение 6: это границы территории исторического поселения федерального значения город Санкт‑Петербург. Они утверждены приказом Минкульта.
- Приложение 7: это описание территориальных зон, а кроме того, другие правила, регулирующие застройку новых кварталов.
Кстати: в новых ПЗЗ есть три территориальных зоны для обращения с отходами – в зависимости от класса опасности этих отходов (самый высокий – первый). Зарезервированные в Генплане участки под предприятия по обработке отходов Смольный намерен отдать профильным компаниям. Правда, речь скорее пойдет о переработке вторсырья, а не мусоросжигании. Если рядом с вашим домом обнаружится такой участок в шаговой доступности, то имеет смысл отследить, не попадает ли он в зону предприятий по обращению с отходами.
Как изучать ПЗЗ Петербурга
Стоит выбрать интересующую территорию (например, локацию, в которой имеется ваша недвижимость), и посмотреть ситуацию с этим городским кварталом и окружением на каждой из карт.
Как можно подать поправки и предложения в ПЗЗ
Замечания и предложения можно подать на сайте КГА или письменно в районные комиссии (на почтовые адреса администрации районов, а также в ящик для приема корреспонденции, размещенный в зданиях администраций). Стоит учитывать, что поправки могут отклонить. Как показывает опыт обсуждения Генплана, значительное количество предложений, поданных жителями, так и не прошло экспертный отбор.
Мнение эксперта: "Важно отследить, как изменятся ПЗЗ после общественных обсуждений"
– Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:
Относиться к проекту как к финальному документу весьма затруднительно. После обсуждений в него будут внесены изменения. Однако в отношении имеющихся или планируемых к приобретению земельных участков, готовящихся к реализации проектов строительства будет не лишним проанализировать возможное изменение правового режима использования недвижимого имущества.
И при необходимости, принять участие в общественных обсуждениях, в рамках процедуры которых внести свои предложения и замечания касающиеся проекта. Каждое предложение заинтересованного лица должно быть рассмотрено, однако, удовлетворение его не является обязательным при внесении изменений в документ.
В частности, следуя изменениям функциональных зон генплана изменения ПЗЗ затронут общественно-деловые зоны, в которых допускается размещение многоквартирных домов. При этом возможно ли жилищное строительство, будет ли жилая застройка основным или условно разрешенным видом использования, параметры такого строительства определят изменения градостроительного зонирования ПЗЗ.