В договор ипотеки нужно включать данные об особых зонах: разбираемся с юристом
Росреестр в открытом письме напомнил, что может отказать в регистрации договора ипотеки из-за того, что недвижимость попадает в зону особого использования территории (ЗОУИТ). Речь, например, о будущей полосе отвода автомобильной или железной дороги. Отказать могут, даже если подобная зона не зарегистрирована. Разбираем ситуацию с юристом Rightmark Group.
Росреестр «в связи с возникающими вопросами правоприменительной практики» опубликовал разъяснение по поводу содержания договоров об ипотеке. В ведомстве напомнили, что должны быть сведения об ограничениях (обременениях), связанных с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Такими зонами могут быть, например, полосы отвода автодорог или железных дорог.
В договор об ипотеке надо включать данные о ЗОУИТ, если таковые сведения есть в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). А если этой информации нет, то можно брать сведения из «иного источника». В качестве такового предлагается информация из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Ситуации могут возникнуть интересные, особенно в связи с запланированными крупными стройками. Например, петербургская КАД-2 появилась в градостроительных документах сравнительно недавно — весной 2025 года.
По просьбе NSP, пояснения Росреестра комментирует старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group Олег Лодянов.
Лодянов Олег
Rightmark Group
— Для начала напомню, что ЗОУИТ — это различные ограничения земельного участка, которые имеют публичный характер: охранные зоны объектов электроэнергетики (электрических линий, кабелей, и т.д.), железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны различных вредных предприятий, и т.д.
Письмо Росреестра посвящено обязанности включать в договор ипотеки сведения о наличии всех ЗОУИТ, в том числе тех, которые сторонам ипотеки неизвестны (в том числе не включены в ЕГРН), из-за неисполнения которой в регистрации отказывается.
В целом указанное законодательное требование абсурдно. Зачем-то частноправовой интерес залогодержателя в том, чтобы знать все обременения (который в достаточной мере обеспечивается гражданским законодательством), начинает охраняться в публичном порядке.
При этом интерес залогодержателя, который вроде бы должен защищаться, часто нарушается, когда против его воли (когда он, например, не считает существенным обременением «скрытое» ЗОУИТ) в регистрации отказывается.
Росреестр в письме просто напоминает, что закон не ставит отказ в регистрации ипотеки из-за отсутствия в договоре сведений о ЗОУИТ в зависимость от того, указано ли это обременение в ЕГРН. Кроме этого в письме указывается предложение «для минимизации» отказов в регистрации ипотек указывать в договорах все имеющиеся в ЕГРН и в ИСОГД, а также оговорку, что залогодатель проинформировал залогодержателя обо всех известных ему ЗОУИТ, и если вдруг выявятся ЗОУИТ, которых нет в ЕГРН или в ИСОГД, то договор расторжению не подлежит.
Мне не понятно, каким образом такие условия договора могут «минимизировать» отказы в регистрации, когда при наличии такой оговорки Росреестр получит сведения о наличии ЗОУИТ, не оговоренных в договоре. Оснований в законе для этого нет.
Если Росреестр все же перестанет в таких случаях отказывать в регистрации ипотек, это был бы хороший выход из той ситуации, в которую нас поставил законодатель. Намек на такую позицию здесь найти можно, но рассчитывать на это достаточно сложно.