В августе 2025 года новостройки оказались на 22% дороже вторичных квартир
В 67 из 70 крупных городов России квадратный метр жилья в новостройках дороже вторичного, дешевле только в трех.
Жилые комплексы, построенные всего пять-десять лет назад, порой кажутся устаревшими. Уже никого не удивляет, что строящееся жилье дороже готового, предлагаемого на регулярном рынке. Между тем несколько лет назад вторичка была стоила больше, и это тоже было обычным делом. Считалось, что квартира, в которую можно въехать завтра, должна стоить дороже той, которую ждать еще год. Хотя бы на стоимость денег во времени.
Сегодня на первый план, потеснив цену лота, вышел размер регулярного платежа.
Текущую разницу между первичным и вторичным сегментами в городах РФ подсчитали специалисты федерального портала «Мир квартир».
В 67 городах из рассмотренных 70 квадратный метр новостроек стоит больше вторичного, в трех дешевле. Самая большая разница — в Астрахани, где метр нового жилья дороже вдвое (на 99,1%). Существенный разрыв отмечен в Череповце (49,9%), Новокузнецке (48,4%), Челябинске (45,7%) и Нижнем Тагиле (44,8). Ближе всего цены вторичного и первичного рынков в Ставрополе (разница всего в 3,2%), Калининграде (3,2%), Симферополе (4,6%) и Владимире (4,9%).
В Москве строящееся жилье дороже вторички на 16,3%, в Подмосковье — на 27,5%. В Петербурге новостройки дороже готового жилья на 24,3%, в Ленобласти на 41,8%.
В Махачкале, Грозном и Курске ситуация обратная: там новостройки в среднем дешевле, чем квартиры регулярного рынка. В Махачкале — на целых 39,9%, в Грозном — на 6,8%.
«В Дагестане и Чечне большинство новостроек продается не через долевое строительство. Застройщик оформляет квартиры на себя и продает их как вторичку», — объясняет Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир».
В среднем по стране «квадрат» в новостройках стоит 148,5 тыс. рублей, он на 22,4% дороже метра вторички (121,3 тыс. рублей).
С ценой лота ситуация похожая: в 66 городах квартира в новостройках дороже готового жилья, в четырех — наоборот. В среднем по российским крупным городам квартира в новостройке стоит на 17,7% дороже вторичной: 7,6 млн рублей против 6,47 млн соответственно.
«Разгон стоимости новостроек начался в 2020 году с введением программы льготной ипотеки, — отмечает Павел Луценко. — В 2019 году вторичка стоила немного больше строящегося жилья. Но уже в середине 2020 года метр новостроек оценивался дороже на 3,5%, в 2021 году — на 5,1%, в 2022-м — на 16,7%, в 2023-м — на 12,9%, в 2024-м — на 18%. Сейчас к этому уже все привыкли».
Мнения экспертов
Елена Каменева, директор компании «Адвекс на Невском 19»:
— Вторичный рынок Петербурга показывает умеренный рост, а средний срок продажи квартир немного сократился. Этот тренд поддерживается осторожностью покупателей в отношении новостроек (риски долгостроя), ценовым преимуществом вторички (дешевле новостроек на 7-28%) и снижением ипотечных ставок. Среди районов по спросу лидируют Приморский, с ценами 152-200+ тыс./кв. м, Выборгский, привлекающий парками и транспортной доступностью. Московский район выбирают из-за близости к центру, а доступность метро поддерживает цены на готовое жилье на уровне от 200 тыс./кв. м. Менее популярны Красногвардейский, Кировский и Фрунзенский районы. Основной объем сделок приходится на студии и однокомнатные квартиры, цены на которые выросли на примерно на 10% за год. Спрос на трехкомнатные лоты снижается.
Вероятно, цены на вторичке будут еще расти, но динамика будет зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. Вторичный рынок Петербурга сохраняет привлекательность благодаря доступным (по сравнению с Москвой) ценам, статусу туристического и образовательного центра. Лидерство сохранят районы с лучшей транспортной доступностью и инфраструктурой.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
На вторичном рынке Петербурга объем предложения в августе снизился на 2,1%. Сейчас в спальных районах, включая Мурино/Кудрово, выставлено, по данным ЦИАН, 22,3 тыс. объектов. Рынок подходит к важной отметке в 22 тыс. лотов. Цифры ниже мы не видели. Серьезных причин для увеличения предложения нет, а вот спрос как минимум не слабее предыдущих недель. Регулярно встречаются клиенты, у которых закончился срок депозитов по 18-20%, а новые ставки по 14-16% уже не выглядят бесспорно привлекательнее, чем покупка недвижимости. Их основной запрос — покупка квартир или апартаментов для сдачи в аренду.
Устойчивый спрос уже отражается в статистике: по данным Росреестра, в июле в Петербурге зарегистрировано 8,5 тыс. сделок на вторичке. Это максимальный показатель в текущем году. Пока вторичка идет по основному прогнозу: плавное усиление спроса с отстающим/слабым приростом предложения. Спрос будет подталкиваться снижением депозитных ставок и увеличением доступности ипотеки.
