В России могут ограничить выдачу разрешений на строительство при нехватке инфраструктуры

В Госдуму РФ в августе 2025 года внесен законопроект, который дает регионам возможность отказать в выдаче разрешения на строительство при нехватке социальной или транспортной инфраструктуры. 

Как сообщается в пояснительной записке, предлагается ввести временный запрет до 2030 года на выдачу разрешений на многоэтажное строительство в тех субъектах, где инфраструктурный дефицит составляет более 50%. Причины таких изменений – нехватка "социалки" в отдельных регионах. 

Примечательно, что судя по заголовку документа и пояснительной записки, изменения предстоит внести в Градостроительный кодекс РФ. Однако в самом тексте предложенных изменений предполагается дополнить закон «Об организации дорожного движения..». Возможно, это просто техническая ошибка, которая будет исправлена.

Идею негативно оценивают опрошенные NSP юристы из-за неопределенности и размытости критериев законопроекта. 

Мнение экспертов 

Радислав Репин: "Непонятна методика вычисления дефицита" 

– Предложенная законодателями инициатива попадает в тренд этого года. Помните «Сочинское дело» Верховного суда? Если кратко, то обстоятельства его были следующими. Застройщик получил ГПЗУ и в пределах срока его действия хотел получить разрешение на строительство для создания многоквартирного дома. Однако в выдаче разрешения на строительство ему отказали. Дело дошло до Верховного суда. 

Высшая инстанция указала, что отказ в выдаче был вполне законен: одним из самостоятельных оснований для отказа в выдаче может являться сложная ситуация с инфраструктурой в городе, ведь иначе выдача разрешения нарушила бы конституционные права граждан на благоприятную окружающую среду и не соответствовала бы принципам градрегулирования.

Подобное основание для отказа в выдаче разрешения является крайне размытым. Создается правовая неопределенность для девелопера: как ему оценивать риск отказа в выдаче? Как оценить то, что место, где он планирует застройку, не является и не будет являться «инфраструктурно-проблемным»? Какие исследования нужно провести? И на какой момент их нужно получить? 

Но не только девелоперам приходится плохо от такого решения. Правовая неопределенность – это удар сразу по всем. От него будет страдать и местное население, и управленцы. 

Что мы видим в предлагаемом законопроекте? Ровно ту же проблему!  Дефицит более 50%... По какой методике этот дефицит следует рассчитывать? Кто именно будет проводить эти расчеты? Будут ли учтены интересы девелопмента и населения при их проведении? 

Должен ли результат оценки как-то фиксироваться и оглашаться (например, в форме нормативного акта), чтобы девелоперы и население понимали, есть дефицит или нет? Будет ли действовать какая-то стабилизация, если застройщик получил ГПЗУ в условиях, когда инфраструктуры было достаточно, но затем все изменилось? Кто возместит расходы на проектирование

Пока эти вопросы не будут разрешены, мы не получим достаточную правовую определенность в столь чувствительной сфере. Значит, законные интересы населения и девелопмента будут подорваны, а исполнительные органы власти не смогут надлежащим образом выполнять свои функции.

Дмитрий Некрестьянов: "Непонятно, чего можно достичь таким законопроектом"

– В целом абсурдный законопроект с резиновыми формулировками. Кто и как определяет дефицит инфраструктуры, какая методика расчета, сколько именно процентов дефицита нужно для применение запрета? А самое главное, непонятно какую цель достигаем. 

Если по действующему законодательству инженерную инфраструктуру строят энергоснабжающие компании на основании договора на технологическое подключение и при отсутствии сетей они строятся за счет инвестора. 

В свою очередь требования к социальному и транспортному обеспечению, как правило, устанавливаются в нормативах градостроительного проектирования и проверяются при выдаче РНС (хотя это и не совсем правильно). Также вызывает вопрос о том как будет устраняться имеющийся дефицит инфраструктуры без привлечения инвестора – очевидно, что бюджетных денег на это нет. 

Итогом реализации такого законопроекта будет заморозка проблемной инфраструктуры без какого-либо выхода из проблемной ситуации. Все цели, которые заявляют авторы проекта, можно достичь простым включением территорий в КРТ и оформлением соглашений по инфраструктуре уже описанными в законодательстве методами. Никаких перспектив принятия такого законопроекта не вижу.