Дмитрий Некрестьянов: «Градостроительная политика не может строиться без учета экономической ситуации»

 С момента принятия новой редакции Генерального плана Санкт-Петербурга уже прошло почти полтора года, и ожидание новой редакции Правил землепользования и застройки подзатянулось. К сожалению, такая неспешность законодателя плохо сказывается на запуске новых проектов. Целый ряд из них стал возможен после изменения зонирования в составе Генплана, однако без приведения ПЗЗ в соответствие с ним фактически стартовать не могут.

В настоящее время опубликован проект новых ПЗЗ, прошли общественные обсуждения, результаты которых еще не отработаны Комиссией по землепользованию и застройке. Поэтому ни итогового текста, ни итогового срока утверждения ПЗЗ нет.

В то же время опубликованный проект ПЗЗ позволяет сделать выводы об основных направлениях изменения регулирования в ПЗЗ. 

Новая структура зонирования 

 Первое, что бросается в глаза при анализе проекта ПЗЗ, – это изменившаяся и ставшая более детализированной структура территориального зонирования. Поменялись не только привычные аббревиатуры и названия зон, но изменилось и их содержание.

Видов зон стало больше, что свидетельствует о более гибком подходе в регулировании градостроительных регламентов.

Очевидно, что некоторые зоны созданы под отдельные (хотя и крупные) проекты. Например, ТД4 – «общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки». Эта зона выделена исключительно для небоскребов в Лахте. ТД5 – «общественно-деловая зона круглогодичных морских курортов» – нужна исключительно под проект «Горская».

Более подробным стало зонирование и в составе жилых и рекреационных зон. В рамках выделенных зон изменяется состав допустимых ВРИ, что существенным образом влияет на перспективы девелопмента соответствующих территорий. 

Коэффициент использования территории 

 Одним из основных элементов градостроительного регламента применительно к жилищному строительству является КИТ – коэффициент использования территории. Простыми словами, КИТ – это расчетный параметр того, сколько квадратных метров улучшений можно построить на квадратном метре земельного участка.

Ранее в ПЗЗ допустимый КИТ отличался для случаев получения РнС в отсутствие ППТ (КИТ был равен 1,7) и при разработанном ППТ (КИТ равен 2).

В предлагаемой редакции ПЗЗ КИТ изменяется так: в отсутствие ППТ – 1,4; при наличии ППТ – 2,5. При этом он теперь распространяется и на гостиницы, где более 10% номеров имеют кухни.

Достаточно очевидным является тот факт, что увеличение значения КИТ при разработке ППТ до 2,5 должно стимулировать застройщиков готовить ППТ, что обеспечивает устойчивое развитие соответствующей территории. 

Вместе с тем при разработке ППТ предложенные нормативы фактически устанавливают обязанность осуществить «двойное» озеленение: выполнить нормы по озеленению в пределах земельного участка и обеспечить озеленение квартала путем формирования участков ЗНОП в размере 6 кв. м на человека.

При существующих ограничениях высоты (преимущественно 28 м – для центра, 40 м – для остальных территорий) и предложенных двойных нормативах достигнуть показателей возможного повышение коэффициента использования территории путем разработки ППТ фактически невозможно. В частности, с помощью разработки ППТ применительно к частично застроенным территориям невозможно восполнить уже существующую нехватку озеленения в сложившейся застройке.

В свою очередь, уменьшение КИТ в ситуациях отсутствия ППТ до 1,4 в полной мере отражает тенденцию ужесточения требований к жилищным застройщикам, сокращая и без того низкие показатели маржинальности проектов. В совокупности с другими предложенными в проекте ПЗЗ мерами такой подход приведет к уменьшению числа новых проектов и росту себестоимости квадратного метра строительства. 

Требования и ограничения для жилья и гостиниц 

 Напомню, что и в существующей редакции ПЗЗ установлено правило о том, что на гостиницы, в составе которых более 10% номеров обеспечены кухнями, распространяются требования по обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.

В проекте ПЗЗ это требование сохранилось, а вот само содержание «обеспеченности объектами социальной инфраструктуры» расширилось. Помимо детских садов и школ, теперь там прямо указаны еще и «поликлиники» (п. 1.2.9 раздела 1 Приложения № 7). С учетом того, что в отличие от детских садов и школ строительство поликлиник требует не только финансирования, но и поиска участка для их размещения, очевидно, что финансовая нагрузка на застройщиков возрастет, а в ряде случаев проекты вообще не смогут быть реализованы ввиду отсутствия возможности разместить поликлинику в пределах транспортной доступности.

Необходимо отметить и законодательное закрепление (п. 3.1.4 Приложения № 1) требования о соблюдения нормативов по школам, детским садам и поликлиникам при переводе нежилых помещений в жилые не в ходе реконструкции, а в рамках перевода по жилищному законодательству. Эта процедура и ранее была малопопулярна, а сейчас, очевидно, перестанет использоваться вообще.

Продолжая тему ужесточения жилищной застройки, нельзя не упомянуть закрытие еще одного популярного окна возможностей. 

Прежней редакцией ПЗЗ было установлено, что если соответствующий ВРИ относится к условно разрешенным, то все параметры застройки этим УРВИ уменьшаются на 50%, а на оставшейся части территории можно было построить иные объекты. Как правило, это применялось для зон, где жилищная застройка была условно разрешенной, и часть участка в итоге занимали апарт-отели (гостиницы). Например, такой механизм был применен в проекте GloraX Заневский.

В новой редакции ПЗЗ предусмотрен прямой запрет на размещение гостиниц в качестве иного объекта на остающихся для застройки 50% площади участка, где получено УРВИ на жилищную застройку.

Также в проекте ПЗЗ установлен запрет на отклонение от максимальной высоты застройки в застроенных кварталах (т. е. таких, где не менее 11% территории квартала занято существующими жилыми домами). Данный запрет на отклонение действует на всей территории, а не только в пределах границ исторического поселения, где действует запрет на любое отклонение от предельных параметров в силу требований федерального законодательства.

Следует отметить, что ГрК РФ не дает субъекту РФ права устанавливать запрет на отклонение от предельных параметров, так как этот вопрос должен разрешаться по предусмотренной ГрК РФ процедуре в каждом конкретном случае. Однако до того момента, пока эти положения ПЗЗ не оспорены в судебном порядке, необходимо ими руководствоваться и учитывать при проектировании.

Стоит однако сказать, что далеко не все нормы ПЗЗ можно охарактеризовать как ухудшающие положение застройщика. В проекте ПЗЗ нашли свое отражение спорные вопросы, которые создавали существенные риски при реализации проектов. Например, урегулирован вопрос истечения сроков разрешения на УРВИ или изменения правообладателя участка, в отношении которого получен УРВИ. Так, при внесении изменений в ЕГРН на основании разрешения на УРВИ новому правообладателю существующего на участке объекта недвижимости не нужно его получать заново. В свою очередь, при истечении сроков разрешения на УРВИ в период действия РнС и до завершения строительства срок такого разрешения на УРВИ признается действующим до даты истечения срока РНС (п. 3.2.9 Приложения № 1).

В заключение отметим, что на общественных обсуждениях по проекту ПЗЗ было подано около трех тысяч поправок. Часть из них направлена на то, чтобы подсказать городу: градостроительная политика в настоящее время не может строиться без учета экономической ситуации, а однобокость правового регулирования может привести к отложенным катастрофическим последствиям, связанным с инвестициями в строительство в Петербурге. Будем надеяться, что хотя бы некоторые предложения, высказанные в ходе общественных обсуждений и содержащие разумные идеи, будут восприняты законодателем.