Где регионы будут искать землю под индивидуальное жилищное строительство?
В рамках выполнения нацпроекта Правительство РФ требует упростить перевод земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); у Минсельхоза и у регионов другое мнение.
На недавнем заседании Госсовета по строительству президент РФ Владимир Путин потребовал не снижать темпы ввода жилья: «Особенно по ИЖС очень важно: свыше 50 процентов уже у нас в жилье – это ИЖС».
Уточним: в первом квартале 2025 года доля ИЖС в общем вводе жилья составила 78%: 24,6 млн кв. м из 31,6 млн кв. м.
Вице-премьер Марат Хуснуллин на Госсовете заявил: «Дальнейшее развитие ИЖС ограничено отсутствием подготовленных земельных участков, обеспеченных инфраструктурой. Этот бурный рост выбрал практически все имеющиеся свободные участки… В то же время у нас много сегодня различных пустырей, различных земель, неэффективно используемых. То есть у нас развитие многих населенных пунктов фактически закрыто землями лесного или сельскохозяйственного назначения. Включение в границы новых земель – это значительные временные затраты и административные барьеры».
По словам г-на Хуснуллина, нужны более быстрые решения, чем через внесение изменений в генпланы и мастер-планы. «Как можно включить в границы населенных пунктов дополнительные земли, в том числе земли сельхозназначения, если они неценны, – мы с Минсельхозом этот вопрос обсуждали, – и за счет этого все-таки ускорить программу ИЖС».
Обычно по итогам важных заседаний составляется список поручений: какое ведомство за что отвечает. После Госсовета такой перечень не публиковался. Однако в стенограмме на подготовку решений был отведен месяц.
Где будут регионы и федеральные ведомства искать «свободные земли» под ИЖС?
Пока все происходит наоборот. 1 апреля 2025 года был опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2025 № 52-ФЗ. Он как раз должен предотвратить дальнейшее сокращение площади земель сельхозназначения. Теперь, чтобы поменять статус сельхозучастков, понадобится согласование Минсельхоза. (Принцип «двух ключей»). Ранее такое решение принималось на уровне региона.
В Ленобласти также происходят интересные законодательные движения, но тоже скорее в другую сторону. В марте в правительстве ЛО в очередной раз обсуждали: можно фермеру на своей земле строить дом? Федеральный закон с 2022 года это разрешает, с ограничениями: дом не более 500 кв. м, участок до 5 га делить нельзя и т. д. Но регион может не разрешить – и не разрешает. Сайт 47news приводит мнение Олега Малашенко, вице-губернатор по сельскому хозяйству: «Сегодня разрешат дом фермеру, завтра окажется, что у него дети, потребует построить школы, дороги, медициной обеспечить…» Действительно. Сплошные хлопоты.
С участками ИЖС тоже интересно. Участки на продажу (с аукциона) в районах время от времени находятся. А вот земли для многодетных, для участников СВО – не найти. А если многодетным что-то и выделяют, там, как правило, начинаются многолетние проблемы с подъездами, с сетями или с регистрацией. (Например, из-за охранных зон памятников – как в Оржицком и Ропшинском СП).
На конференции по ИЖС и малоэтажке, организованной и проведенной «НП» в марте 2025-го, выяснились новые интересные подробности.
Сергей Лутченко, главный архитектор Ленобласти, напомнил: «Если кто-то из собственников желает перевести участок из земель иных категорий в земли населенных пунктов под ИЖС и размер участка превышает 1 гектар, такая территория должна развиваться комплексно, как КРТ. В соответствии с этим должны выполняться проекты планировки. В них нужно учитывать все действующие местные нормативы градостроительного проектирования…»
То есть: на организаторы коттеджного поселка могут «повесить» требования по обеспеченности социалкой, инженерией и т. д. Даже если половина жителей приезжает только на лето…
В кулуарах обсуждают и другую инициативу. При переводе земель сельхозиспользования под СНТ или ИЖС собственнику «настоятельно рекомендуют» передать не менее 20% участка «для ветеранов СВО» или просто «для нужд района». Или 10% – но с дорогами и сетями. Участники рынка подтверждают: такие требования действительно выдвигаются. Инициатором такого подхода называют областной КУГИ. А 25 марта 2025 года правительство ЛО выпустило специальное постановление № 277: о взаимодействии комитетов и муниципалов при дарении (пожертвовании) участков в собственность Ленобласти. Для дальнейшего распределения «кому положено»…
Мнения экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии Недвижимости»:
– На федеральном уровне Минсельхоз с 1 арта 2026 года берет под себя согласование перевода земли. Однозначный вывод: срок перевода земли увеличится ещё минимум на полгода-год. Подготовка документов-обоснований для Минсельхоза потребует дополнительных затрат. Так что земля станет еще дороже, строить на ней будут меньше. Всё-таки не могут чиновники без регулирования.
На региональном уровне при переводе земли под ИЖС девелопера обязывают подписывать соглашение о комплексном развитии территории, в котором на его плечи ложится нагрузка по финансированию социальной инфраструктуры. Мы ждем внесения изменений в генпланы соответствующих поселений, где находятся наши земельные массивы. На финальной стадии согласований мы должны будем подписать соглашение по передаче земли.
Эти новации, конечно, скажутся на наших планах по выведению на рынок новых проектов. Часть уже подготовленных придется отложить или перенести, потому что надо пересчитывать финансовую модель. Полагаю, что и общие цифры ввода ИЖС по региону со временем могут снизиться. Как и всегда происходит, когда чиновники решают свои проблемы за счет бизнеса.
Все вышеперечисленные факторы делают проекты убыточными, с учетом существующей ставки рефинансирования и низких темпов продаж из-за низкого покупательского спроса. Все те проекты, которые мы планировали к переводу под ИЖС, мы останавливаем до лучших времен. Будем переводить только землю под промышленные цели. Пока эта земля не обкладывается данью в размере 20%.
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ»:
– Последние три года в Ленобласти фиксируется снижение количества предложений в загородном сегменте. В 2024 году общее снижение год к году составило 12%, по участкам без подряда предложение сократилось почти на 23%. Во многом это объясняется реакцией девелоперов на высокую ставку, снижение спроса во второй половине 2024 года после отмены льгот. К этим факторам добавляются сложности с переводами земель в инфе категории и с приобретением новых массивов, пригодных для застройки.
Изъятие 20% из оборота означает удорожание оставшихся у застройщика участков, утяжеление финансовой модели и увеличение стоимости инфраструктуры.
Введение дополнительных ограничений и условий, новых бюрократических процедур также негативно будет влиять на баланс спроса и предложения, а рынок и без того переживает не самые простые времена.